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在房地產(chǎn)抵押登記操作實(shí)務(wù)中，很多登記機(jī)關(guān)都會(huì)指定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，并禁止抵押擔(dān)保的主債權(quán)金額超過(guò)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，該問(wèn)題的實(shí)質(zhì)為是否允許房地產(chǎn)重復(fù)抵押，我們討論的房地產(chǎn)重復(fù)抵押是指，以同一個(gè)房地產(chǎn)向同一債權(quán)人分別設(shè)定或向兩個(gè)以上的債權(quán)人設(shè)定抵押的行為，全國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不受理房地產(chǎn)的重復(fù)抵押，對(duì)此我們將根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定展開分析。
一、法律法規(guī)關(guān)于重復(fù)抵押的規(guī)定
1、 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱民通意見(jiàn)）第115條規(guī)定：“在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價(jià)值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無(wú)效。”
2、 《擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超過(guò)余額部分?！?br>3、 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第51條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超過(guò)其抵押物價(jià)值的，超過(guò)的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。?cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超過(guò)其余額部分。”
4、 《物權(quán)法》第119條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)想兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！?br>二、法律分析
民通意見(jiàn)是禁止重復(fù)抵押的，重復(fù)抵押部分無(wú)效，但若經(jīng)過(guò)債權(quán)人同意的可以重復(fù)抵押；擔(dān)保法要求抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)其抵押物的價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是禁止重復(fù)抵押，擔(dān)保法的司法解釋在一定程度上同意了重復(fù)抵押，但超過(guò)抵押價(jià)值的部分抵押權(quán)沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)；學(xué)術(shù)界大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)法的出臺(tái)取消了重復(fù)抵押的限制。
擔(dān)保法出臺(tái)時(shí)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛初步建立，社會(huì)誠(chéng)信體系沒(méi)有建立健全，擔(dān)保法禁止重復(fù)抵押是為了保障債權(quán)人的利益，降低抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)，但擔(dān)保法出臺(tái)至今已經(jīng)過(guò)去十幾年，關(guān)于重復(fù)抵押的規(guī)定明顯已經(jīng)不適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其存在諸多不合理性：（1）抵押價(jià)值是變量，抵押擔(dān)保設(shè)定時(shí)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值并非抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)的價(jià)值。抵押權(quán)人支配的是抵押物的交換價(jià)值，抵押物的價(jià)值總是不斷變化的，比如房地產(chǎn)抵押設(shè)定時(shí)的價(jià)值為一百萬(wàn)元，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值為二百萬(wàn)元，最終應(yīng)以抵押物變現(xiàn)的價(jià)值為限實(shí)現(xiàn)債權(quán)的償還，因此以期初的抵押價(jià)值為限設(shè)定抵押沒(méi)有合理性。（2）限制了抵押當(dāng)事人的意思自治。抵押權(quán)人可能會(huì)自愿接受重復(fù)抵押或不足額抵押，抵押行為畢竟是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，只要當(dāng)事人的約定不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性，我們就不應(yīng)該過(guò)多的干涉當(dāng)事人的意思自由。（3）登記機(jī)關(guān)一般會(huì)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，從而提高了交易成本。由于擔(dān)保法禁止重復(fù)抵押，抵押擔(dān)保的主債權(quán)不得超過(guò)抵押價(jià)值，登記機(jī)關(guān)往往指定評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估抵押價(jià)值，雖然相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估作出了相關(guān)規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十二條規(guī)定“設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。”建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2006]8號(hào)）規(guī)定“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。這些規(guī)定也明確要求不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，但實(shí)踐中很多登記機(jī)關(guān)并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行該規(guī)定，我們認(rèn)為問(wèn)題的關(guān)鍵在于不應(yīng)該禁止重復(fù)抵押，如果禁止重復(fù)抵押，勢(shì)必要嚴(yán)格遵守抵押價(jià)值，遵守抵押價(jià)值就給登記機(jī)關(guān)強(qiáng)制指定評(píng)估提供了操作空間。（3）限制了抵押物的使用，擔(dān)保法規(guī)定的余額抵押，限制了抵押物的充分利用，降低了抵押物的融資效益和擔(dān)保功能。
雖然物權(quán)法并沒(méi)有明文取消重復(fù)抵押，但學(xué)術(shù)界很多學(xué)者都認(rèn)為物權(quán)法第199條的規(guī)定改變了擔(dān)保法的規(guī)定，取消了擔(dān)保法關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)高于數(shù)個(gè)抵押擔(dān)保債權(quán)總額的限制，以同一財(cái)產(chǎn)向同一債權(quán)人或不同債權(quán)人多次抵押的，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)可以超過(guò)抵押物財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，數(shù)個(gè)抵押權(quán)按照物權(quán)法的規(guī)定順序受償，是否在同一個(gè)財(cái)產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)，由當(dāng)事人根據(jù)情況自行確定。同時(shí)物權(quán)法第13條規(guī)定“登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（三）超過(guò)登記職責(zé)范圍的其他行為”，從該規(guī)定我們也可以看出，禁止登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的目的是不得干涉抵押物價(jià)值以及抵押金額的確定，其本意還是允許重復(fù)抵押。
三、 法律建議
雖然我們通過(guò)以上理論分析可以得知物權(quán)法取消了重復(fù)抵押的限制，但畢竟物權(quán)法并沒(méi)有對(duì)此作出明確的規(guī)定，由于物權(quán)法出臺(tái)后法律清理不工作沒(méi)有及時(shí)到位，導(dǎo)致客觀上物權(quán)法和擔(dān)保法同時(shí)生效，但擔(dān)保法哪一條被廢止，哪一條與物權(quán)法相沖突，并沒(méi)有明確的規(guī)定。由于法律規(guī)定的不明確，導(dǎo)致在實(shí)務(wù)操作中，很多登記機(jī)關(guān)還堅(jiān)持不得重復(fù)抵押，如主債權(quán)為一個(gè)億，其中一個(gè)擔(dān)保措施為房地產(chǎn)抵押，抵押房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為5000萬(wàn)元，登記機(jī)關(guān)要求抵押金額不得超過(guò)評(píng)估價(jià)值的一定比例，這就可能不利于債權(quán)人，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值在不斷變化，有可能在變現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值為1個(gè)億，單單變現(xiàn)房地產(chǎn)就足以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，但由于抵押金額的存在，即使變現(xiàn)價(jià)值為1個(gè)億，債權(quán)人也無(wú)法收回全部債權(quán)，如果允許重復(fù)抵押，可能更有利于保障債權(quán)人的利益。為降低法律風(fēng)險(xiǎn)，建議遇到類似情況時(shí)，請(qǐng)?jiān)谛磐泻贤斜M量向投資者披露抵押登記的詳細(xì)情況，履行盡職管理職責(zé)。